Стрит ритейл — бу витринаси ва кўчага алоҳида чиқиши бўлган, биноларнинг биринчи қаватида жойлашган савдо жойлари формати. Тошкентда, кўплаб шаҳарларда бўлгани каби, у асосий кўчалар ва магистраллар бўйлаб жойлашган.
Тижорат кўчмас мулки соҳасидаги консалтинг компанияси Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) мутахассислари ушбу секторни ўрганиб, пойтахтда унинг ривожланишига хос хусусиятни аниқлади. Стрит ритейл форматдаги савдо кўчмас мулки бозори бўйича янги шарҳда улар савдо кластерларининг жамоатни жалб этувчи нуқталар атрофида шаклланиш тенденциясини қайд этмоқда, шунингдек урбанистика кўчалар иқтисодиётини амалда ўзгартираётганига эътибор қаратмоқда.
Gazeta тадқиқотнинг асосий хулосаларини эълон қилди. У 2025 йил ноябрь-декабрь ойларида шаҳардаги 10 та савдо кластерини жойига бориб ўрганиш усулида ўтказилган. Бу жойлар стрит ритейлнинг турли форматлари — умумий овқатланиш, кийим/пойабзал, бьюти хизматлар, косметика ва парфюмерия, озиқ-овқат, дорихоналар, банклар, гул дўконлари, зоотоварлар ва бошқалар юқори даражада жамланган ҳудудлар ҳисобланади. Улар қаторига Амир Темур шоҳкўчаси, Шевченко ва Шота Руставели кўчалари, Ц-1, Миробод, Олой ва Истиқбол, ЦУМ, Tashkent City ва Seoul Mun киради.
Тошкентда стрит ритейл ривожланиш тенденциялари
Тошкентда стрит ритейл бозори кўчалардан кластерларга ўтиш босқичида бўлиб, маҳаллий кластерлар парклар, бозорлар, метро, янги турар жой ёки кўп функцияли мажмуалар атрофида шаклланмоқда.
«Истеъмолчи тажрибаси шуни кўрсатадики, одам «манзил»га эмас, балки кўпроқ вақт ўтказиш, учрашув белгилаш ёки сайр қилиш имконини берувчи экотизимга қайтишга интилади. Бу ерда муҳит ва инфратузилманинг қулайлиги ҳал қилувчи аҳамиятга эга», — дейди CMWP Uzbekistan экспертлари.
Бу сегментдаги тижорат кўчмас мулк бозори ортиқча тўлиб кетмаган, аммо бўш ҳам эмас. Кластерлар бўйича бўш турган бинолар улуши (вакансия) таҳлилчилар томонидан «ишчи даража» деб баҳоланган (очиқ объектлар бўйича 13,3%), бироқ у нотенг тақсимланган.
«Умуман олганда бозор ортиқча тўйинмаган, аммо бўш ҳам эмас. Жуда паст вакансияга эга ҳудудлар бор — масалан, Шота Руставели ва Ц-1, шунингдек жуда юқори вакансияга эга ҳудудлар ҳам бор, масалан Seoul Mun — бу ҳали тўлиқ ўзлаштирилмаган ҳажм билан боғлиқ. Агар охиргисини янги лойиҳа сифатида ҳисобдан чиқарсак, қолган кластерлар бўйича умумий ваканция 8,68 фоизни ташкил этади, бу эса бинолар танқислиги шаклланаётганининг „сигнали“ бўлиши ва кластерлар ривожи учун туртки бўлиши мумкин», — дея аниқлик киритади таҳлилчилар.
Фото: Дилявер Аблякимов / Gazeta.
Тадқиқотга кўра, пойтахтдаги стрит ритейлда асосий улуш умумий овқатланиш соҳасига тўғри келади. Унинг улуши барча кластерлар бўйича 28 фоизни ташкил этади, бунда кўрсаткич 12 фоиздан 65 фоизгача ўзгариб туради. Кийим ва пойабзал дўконлари 10,3 фоиз, дорихоналар ва соғлиқ учун товарлар — 7 фоиз, косметика ва парфюмерия эса 4,5 фоизни ташкил этади.
Таҳлилчилар қайд этишича, умумий овқатланиш объектлари асосан кўчалар пиёдалар учун қулай тарзда ободлаштирилган кластерларда жойлашган.
Кластерлар шарҳи
Шота Руставели
Бу кластер шаҳар марказидаги шу номли кўча бўйлаб ҳудудни ўз ичига олади. Бу Тошкентдаги энг узун савдо йўлаги ҳисобланади. Бу ерда жами 239 та объект жойлашган бўлиб, ижара ставкалари 21 доллардан 55 долларгача ўзгариб туради. Энг сифатли ва тармоқли ритейл Миробод кўчаси кесишмасидан Бобур кўчаси кесишмасигача бўлган қисмида шаклланган.
Таҳлилчиларнинг қайд этишича, 2025 йилда Шота Руставели кўчаси реконструкция қилингани — макон фақат автомобиллар учун эмас, балки пиёдалар учун ҳам мослаштирилгани — унинг шаҳар аҳолиси ва сайёҳлар орасида жозибадорлигини оширган. Ташрифлар сонининг ўсиши табиий равишда ритейлга қизиқишни кучайтирган ва ваканция 8 фоиздан 1 фоизгача камайган.
Ижарачилар профили бўйича тақсимотда умумий овқатланиш (20,7 фоиз) устунлик қилади, кийим/пойабзал — 10 фоиз, дорихоналар — 7,6 фоиз ва озиқ-овқат дўконлари — 6,3 фоизни ташкил этади. 2025 йил ва 2026 йил бошида очилган янги объектлар қаторида Novikov Group’га тегишли «Pro. Хинкали» ресторани ва White Rabbit Family тармоғининг илк лойиҳаси — «Горыныч» ресторани қайд этилган. Шунингдек, истиқболда Шота Руставели кўчасининг биринчи қаторида, Дўстлик боғи (собиқ Бобур боғи) яқинида жойлашган Nirvana Residence турар жой мажмуасида янги стрит ритейл объектлари пайдо бўлиши кутилмоқда.
Фото: Дилявер Аблякимов / Gazeta.
Амир Темур
Амир Темур шоҳкўчаси Тошкентнинг асосий транспорт йўлакларидан бири бўлиб, унда барқарор маҳаллий стрит ритейл кластерлари шаклланган. Улар асосан маъмурий бинолар, бизнес-марказлар ва йирик турар жой массивлари яқинида жойлашган. Пиёдалар оқимини шакллантиришда Минор ва Абдулла Қодирий метро бекатлари муҳим роль ўйнайди.
Кластер ҳудудида 190 та объект жойлашган бўлиб, ижара ставкалари 20−30 доллар оралиғида. Яқин истиқболда кўча бўйлаб янги бинолар пайдо бўлиши кутилмаяпти, янги объектлар ҳам ишга туширилиши режалаштирилмаган.
Ижарачилар профилида умумий овқатланиш (19,4 фоиз) ва кийим/пойабзал (17 фоиз) сегментлари устунлик қилади, қолганлари деярли тенг тақсимланган — 4−6 фоиз атрофида.
Фото: Yandex.
Тарас Шевченко
Тарас Шевченко кўчаси оддий аҳоли орасида «Тошкентнинг ресторанлар кўчаси» сифатида танилган. Бу ерда умумий овқатланиш улуши катта бўлиб, тахминан 37 фоизни ташкил этади.
Таҳлилчиларнинг фикрича, кўчани реконструкция қилиш ва унинг катта қисмини пиёдалар ҳудудига айлантириш, шунингдек гастрономик фестиваллар ўтказилиши ҳисобга олинса, кластер ушбу йўналишда ривожланишда давом этади ва янги ресторан ҳамда бар концепциялари пайдо бўлади.
Ҳозирда бу ҳудудда 176 та объект фаолият юритмоқда, ижара ставкалари 18−50 доллар оралиғида. Ўтган йилга нисбатан кўчанинг профили ўзгармаган, бироқ атроф кўчаларда янги объектлар пайдо бўлиши ҳисобига вакансия бироз ошган — 4,8 фоиздан 6,8 фоизгача. Таҳлилчилар прогнозига кўра, эълон қилинган ва амалга оширилаётган лойиҳалар ҳисобига бинолар сони 45 фоизга ошиши мумкин. Улар қаторида DAHO мажмуаси, Venera Residence турар жой мажмуаси ва KOC Construction девелопери томонидан Давлат геология қўмитаси ҳудудида амалга оширилаётган кўп функцияли лойиҳа бор.
Фото: Gazeta.
Ц-1 кластери
237 та объектга эга Ц-1 шаҳардаги стрит ритейл энг юқори даражада жамланган ҳудудлардан бири ҳисобланади.
Экопаркнинг жамоатни жалб этувчи нуқта сифатида пайдо бўлиши, Республика болалар кутубхонасининг очилиши ва унинг атрофи ободонлаштирилиши, шунингдек ўтган йил ёзида Ўзбекистон Овози кўчаси реконструкция қилингани локацияни пиёдалар — стрит ритейл бизнесининг асосий аудиторияси учун янада жозибадор қилди.
Ўтган йил давомида вакансия ўзгармаган ва 2,9 фоиз даражасида сақланиб қолган, бу эса локацияга бўлган барқарор қизиқишни кўрсатади. Ижара ставкалари 20 дан 61 долларгача ўзгариб туради. Стрит ритейл бинолари асосан биринчи қаватдаги квартирани нотурар жой фондига ўтказиш ҳисобига шаклланган бўлиб, бу юқори даражадаги операторларни жойлаштириш имкониятларини чеклайди. Кластерда асосан ўрта сегмент ритейлерлари фаолият юритади, тармоқли ўйинчилар ҳам мавжуд.
Ушбу ҳудудда янги лойиҳалар эълон қилинмаган, шу боис яқин йилларда кластернинг кенгайиши ёки кескин ривожланиши кутилмаяпти.
Фото: Дилявер Аблякимов / Gazeta.
Миробод
Миробод кластери турли табиатга эга жамоатни жалб этувчи нуқталар атрофида шаклланган. Бир томонда — Миробод бозори ва унинг атрофидаги эски турар жой фонди, иккинчи томонда — премиум сегментдаги Mirabad Avenue турар жой мажмуаси. Кластер ҳудудида жами 307 та объект жойлашган. Ижара ставкалари 16 дан 62 долларгача, вакансия эса 7,8 фоизни ташкил этади.
CMWP Uzbekistan таҳлилчилари фикрича, Mirabad Square йирик ва юқори тоифадаги янги лойиҳа ҳисобига кластер катта ривожланиш салоҳиятига эга. У амалга оширилгандан сўнг бинолар сони қарийб икки баробарга ошиши ва замонавий сифатли операторлар сони кўпайиши кутилмоқда.
«Бу кластер ривожланишининг иккита сценарийси бор: янада кучли қутбланиш ва икки субкластерга — бозор томони ва Mirabad Square ҳамда Mirabad Avenue томонига бўлиниш; ёки бутун кластерни Mirabad Square ва Mirabad Avenue даражасига „тортиб чиқариш“. Иккинчи сценарий фақат Миробод бозори ҳудудини реконцепция қилиш ва реконструкция қилиш шарти билан амалга ошиши мумкин», — дейди экспертлар.
Миробод бозорини ободонлаштириш бўйича туман ҳокимлиги концепцияси.
ЦУМ
ЦУМ кластери стрит ритейл объектларининг шартли тенг тақсимлангани билан тавсифланади. Экспертлар фаолликнинг учта асосий ўқини ажратиб кўрсатади: Сайилгоҳ ва Зарафшон кўчалари («Бродвей»), Алишер Навоий номидаги ДАБТ қаршисидаги Бухоро кўчаси қисми, шунингдек ЦУМ ва унга туташ ҳудудлар, жумладан «Мовий гумбазлар» хиёбони. Бу ерда жами 203 та объект жойлашган бўлиб, вакансия 7 фоизни ташкил этади. Ижара ставкалари 17−40 доллар оралиғида.
Ижарачилар профилида умумий овқатланиш (21,5 фоиз), кийим/пойабзал (13,6 фоиз) ва бьюти хизматлар (9 фоиз) улуши юқори. Таҳлилчилар Radisson Collection Hotel, Broadway Plaza, BC Centris Towers каби лойиҳалар ва Foton заводи ҳудудини ривожлантириш ҳисобига яқин беш йилда савдо бинолари сони 36,5 фоизга ошишини прогноз қилмоқда.
Фото: Евгений Сорочин / Gazeta.
Истиқбол
Истиқбол кластери Истиқбол кўчаси бўйлаб — Нукус кўчасидан Форумлар саройигача бўлган ҳудуд, шунингдек унга туташ кўчалар ва Шаҳрисабз кўчасининг бир қисмида жойлашган объектлардан шаклланган. Бу ерда жами 122 та объект мавжуд. Ижара ставкалари 17 дан 37 долларгача.
Кластер фаол ривожланмоқда. Яқинда фойдаланишга топширилган Infinity турар жой мажмуаси ҳисобига янги сифатли бинолар пайдо бўлган. Шунингдек, Stellar, Agalarov Residence, The View, C1 турар жой мажмуалари қурилмоқда ва эълон қилинган, янги Swisshotel меҳмонхонаси очилган.
«Бу лойиҳалар юқори тоифага мансуб эканини ҳисобга олсак, кластерда шунга мос бизнеслар пайдо бўлишини кутмоқдамиз. Бунга Содиқ Азимов кўчасининг бир қисми реконструкция қилингани ҳам ёрдам беради. Яқин беш йилда савдо бинолари сони 52 фоизга ошиши кутилмоқда», — дейилади шарҳда.
Профиллар тузилмасида умумий овқатланиш улуши тахминан 46 фоизни ташкил этади — бу бошқа кластерларга қараганда юқори. Ҳудудда Foodmall Тошкент лойиҳаси ҳам жойлашган. Келгусида бу ерда қизиқарли гастрономик макон шаклланиши эҳтимоли бор.
Фото: Yandex.
Олой
Олой кластери шаҳарнинг кучли тарихий савдо нуқтаси — Олой бозори ҳамда Амир Темур шоҳкўчасининг Шаҳрисабз кўчасидан Абдулла Қодирий кўчасигача бўлган қисми атрофида шаклланган. У анъанавий равишда шаҳарнинг ўзига тўқ аҳолиси харид қиладиган жой сифатида танилган.
Бу кластер турли профиллар улуши жиҳатидан энг мувозанатли ҳисобланади. Ҳатто стрит ритейлда энг катта улушга эга бўлган умумий овқатланиш соҳаси ҳам бу ерда тахминан 12 фоизни ташкил этади — бу таҳлил қилинаётган кластерлар ичида энг паст кўрсаткич.
Ҳозирда стрит ритейл асосан совет ва илк постсовет давридаги уйларнинг биринчи қаватларидаги хоналар ҳамда бозор атрофидаги савдо павильонларидан иборат. Асосий қисмини ўрта даражали дўконлар ташкил этади. Trilliant кўп функцияли мажмуаси ва Orient бизнес-маркази ҳудудида юқори тоифадаги объектлар мавжуд бўлса-да, экспертлар фикрича, улар кластернинг умумий хусусиятига катта таъсир кўрсатмайди.
Ҳудудда жами 187 та объект жойлашган, ижара ставкалари 14 дан 30 долларгача. Яқин беш йилда савдо бинолари сони ошиши кутилмаяпти.
Фото: Шуҳрат Латипов / Gazeta.
Tashkent City
Tashkent City кластери асосан икки лойиҳа — Boulevard ва Gardens турар жой мажмуалари атрофида шаклланган. Ҳудудда 216 та объект жойлашган бўлиб, ижара ставкалари 18 дан 62 долларгача. Ўтган йилга нисбатан вакансия сезиларли камайган — 40 фоиздан 26 фоизгача.
«Агар ўтган йили паркка туташ биринчи қаторда жойлашган объектларда бизнеслар очилаётганини кўрган бўлсак, ҳозир кластернинг бошқа қисмларида ҳам очилишлар кузатилмоқда. Келгусида Real House девелопери томонидан қурилаётган турар жой мажмуаси, шунингдек молиявий марказ ҳудудининг ишга туширилиши ҳисобига бинолар сони ошиши мумкин. У ерда BOMI компанияси ва айрим банклар офислари жойлашади, шунингдек бир нечта стрит ритейл объектлари пайдо бўлади. Бироқ умумий ҳажмдан келиб чиқиб, бу катта ўсиш бўлмайди», — дейди экспертлар.
Фото: Виктория Абдурахимова / Gazeta.
Seoul Mun
Seoul Mun кластери Бўрижар канали икки томонида жойлашган савдо биноларидан иборат. Лойиҳанинг аэропорт томонига яқин қисми 2023 йилда, Magic City парки томонидаги қисми эса 2025 йил бошида очилган. Таҳлилчилар фикрича, айнан шу «янги» қисми ҳисобига кластерда вакансия нисбатан юқори — қарийб 49 фоизни ташкил этади.
«Эҳтимол, барча мулкдорлар биноларни ҳали ижарага бериб улгурмаган ва барча ижарачилар ҳам ўз бизнесларини очиб улгурмаган. Бироқ локация шаҳар аҳолиси орасида оммалашганини ҳисобга олсак, бу вакансия узоқ сақланмайди», — дейилади CMWP Uzbekistan таҳлилчиларининг изоҳида.
Seoul Mun кластери бошидан кўп қаватли қурилишсиз, фақат ритейл бинолари қаторидан иборат форматда яратилган. Бу архитектура хусусияти турли фаолият турлари, айниқса умумий овқатланиш учун техник ечимларни осон жорий этиш имконини беради. Шу сабабли бу сегментнинг улуши аллақачон юқори — эгалланган биноларнинг 65 фоизи — ва келгусида яна ўсиши кутилмоқда, чунки бўш бинолар ресторан ва кафелар томонидан талабгир бўлади.
Ҳозирда ҳудудда 245 та объект мавжуд, ижара ставкалари 16 дан 43 долларгача.
Фото: Yandex.
Хулосалар ва тавсиялар
Тадқиқот шаҳардаги стрит ритейл кўрсаткичлари шаҳар муҳитининг сифатига тўғридан-тўғри боғлиқ эканини кўрсатади. Кўчаларни реконструкция қилиш ва уларни пиёдалар эҳтиёжларига мослаштириш бўш турган бинолар сонининг камайишига олиб келади.
«Биз Шота Руставели ва Ўзбекистон овози кўчаларини реконструкция қилиш ижобий самара берганини кўрмоқдамиз: вакансия камаймоқда, локация пиёдалар учун жозибадор бўлмоқда ва бу уни стрит ритейл бизнеси учун аудиторияни жалб этувчи нуқтага айлантирмоқда», — дейди мутахассислар.
Ривожланган локацияларда (Ц-1, Шота Руставели) CMWP Uzbekistan мулкдорларга ижарачилар концепцияси ва витриналар сифатига қўйиладиган талабларни кучайтиришни тавсия қилади. Таҳлилчилар фикрича, пиёдалар оқимини тўғри монетизация қила оладиган операторлар устунликка эга бўлади.
Ритейлерлар майдон танлашда кластер ривожланиш даражаси ва мақсадли аудиторияни ҳисобга олиши керак. Умумий овқатланиш корхоналари ва йирик супермаркетларга эса янги объектларга қизиқишни қурилишнинг дастлабки босқичидаёқ белгилаб қўйиш тавсия этилади. Бу девелоперларга майдонларни бизнеснинг қатъий технологик талабларига мослаштириш имконини беради.